Contrato de aluguel (tenancy agreement)

Escrevendo o post anterior me surgiu a ideia desse, pra explicar um pouco como funciona alugar um apto em Sydney.

Acredito que muitas coisas se apliquem pra Austrália em geral, apesar do órgão do governo que vou mencionar mudarem de estado pra estado.

Ainda estou aprendendo e podem ter detalhes/informações que eu não sei, mas vamos ao que eu já sei. Obs: Me refiro a aluguel de apto com imobiliária/proprietário, e não share accommodation ou aluguel de apenas um cômodo. Nesses 2 últimos casos recomendo o Gumtree para buscar o apto, não se esquecendo de SEMPRE pegar ao menos um recibo de todo valor pago e um mínimo de informações por escrito.

Em primeiro lugar, adianto que assinar um contrato de aluguel aqui até certo ponto é bem mais simples que no Brasil, pois os contratos são padronizados pelo governo e as cláusulas variam muito pouco independente da imobiliária/proprietário que vc vai negociar. O departamento de Fair Trading é o responsável por essa regulamentação.

O passo a passo normalmente é assim:

1) Vc pesquisa nos sites de imóveis o apto que deseja (nós usamos o Domain), seleciona por bairro, dá até pra se cadastrar e formar uma lista com sua preferência organizada por preço, data da inspeção, etc. Não é possível alugar um apto sem inspecioná-lo antes, então vc tem que comparecer no dia e local especificado no anúncio (ou enviado a vc pelo agente da imobiliária mediante solicitação). Dependendo do bairro as inspeções podem contar com pouquíssimas pessoas ou uma galera considerável.

O primeiro apto que alugamos era um conjugado e começamos a pesquisar locais na City ou bem perto dela (tipo Surry Hills). Tinha vezes que tinha (sem brincadeira!) mais de 20-30 pessoas pra ver o apto, e depois era um tal de sair todo mundo correndo pra imobiliária pra preencher a aplicação. No Brasil se vc aplica pra um apto vc tem prioridade, aqui não! Eles selecionam a melhor aplicação, mas claro que se vc demorar muito eles podem já ter escolhido outra pessoa (o que acontece muitas vezes em questão de horas). Uma dica pra quem vai alugar o primeiro apto (principalmente se for conjugado/1 quarto e perto da City) é já ir na inspeção com cópia de todos os documentos pra aplicar, o que agiliza o processo.

No anúncio costuma constar, mas quando inspecionar o apto é sempre bom perguntar o que está incluído. Todos os aptos vem com fogão (só varia se a gás ou elétrico), a maioria com dishwasher (apesar de existirem exceções), e muitos vem com dryer (secadora de roupa).

2) Foi na inspeção e gostou? Tem que pedir pro agente que está lá um formulário para preencher (normalmente eles pedem que cada um do casal preencha um formulário diferente, mesmo aplicando juntos, o que eu acho uma imbecilidade e desperdício de papel...). Eu mando tudo por email, o formulário e os documentos, mas pode deixar na imobiliária pessoalmente também.

3) Sua aplicação foi aprovada? É hora de combinar a data de assinatura do contrato e início do tenancy agreement (contrato de aluguel). Como eu disse no início os contratos são padrão, claro vc tem que ler de cabo a rabo, mas dificilmente poderá mudar alguma cláusula.

Os contratos podem ser de 6 meses a 2 anos, sendo o mais comum 12 meses. Nesse um ano tanto vc quanto o proprietário ficam amarrados ao contrato e ao valor do aluguel. Alguns item importantes:


Bond: Aqui não existe a figura do fiador, como no Brasil, todo contrato é assinado mediante o pagamento de um bond (garantia), que corresponde a 4 vezes o valor do aluguel semanal. Esse dinheiro é pago ao proprietário/imobiliária, mas ele tem o dever de depositar o dinheiro junto ao NSW Fair Trading. Quando vc termina o contrato, se não houver nenhum reparo a ser feito no apto, esse dinheiro do bond é devolvido pro inquilino pelo próprio governo (normalmente a imobiliária é quem cuida da papelada, mas se eles não fizerem ou enrolarem, o próprio inquilino pode dar entrada no pedido junto ao NSW Fair Trading).


Premises condition report: é o papel da vistoria inicial do apto, que será usado futuramente pra comparar com o estado em que o apto foi devolvido. Normalmente a imobiliária já tem essa vistoria pronta, te entrega e vc tem 7 dias pra checar e responder dando o ok ou discordando de algum ponto. Eu sou chata e sempre discordo de algo, sempre aponto uma rachadura a mais aqui, uma manchinha ali, pra não correr o risco deles depois quererem colocar isso na minha conta no final do contrato. Ah, e não tem problema algum vc discordar, se for coisa pequena eles nem esquentam; se for maior eles podem querer ir no apto pra checar (o que nunca ocorreu comigo). Esse site tem um ótimo passo a passo e dicas e uma das dicas preciosas é: “The first thing you should do before you sign the lease is read it thoroughly. If there is anything in it which you don’t understand, ask questions.”

No nosso primeiro apto perguntamos mil coisas, ainda mais porque ele era mobiliado e tinha itens que constavam na lista de mobília que nós sequer sabíamos o que significava em português pra checar se estava mesmo no apto. haha


Pagamento do aluguel: outra regra do governo é que seja oferecido ao inquilino ao menos um modo de pgto que não incorra em taxa. Acho que o meio mais fácil é por débito bancário direto, vc pode programar junto ao banco para que os descontos na sua conta sejam semanais. Eu normalmente faço por um dos muitos sites que gerenciam pgtos online, eles cobram uma pequena taxa mas acho mais garantido e eles ainda fornecem o tenancy ledger (que mencionei acima) sem precisar pedir pra imobiliária. Cada imobiliária tem um site que usa, o nosso novo apto será pelo DEFT.


Encerramento do contrato: se o contrato for por prazo determinado e vc quiser encerrar antes sem justa causa (ou seja, sem qualquer quebra do contrato por parte do proprietário), tem que pagar caro por isso. Essa é a regra:

"Breaking your tenancy agreement during the fixed term can be costly. You may have to pay:
• rent until a new tenant takes over or the fixed term period ends, whichever occurs first, and
• a percentage of the advertising costs and the agent's reletting fee (if the landlord uses an agent). For example, if you break the lease 9 months into a 12-month tenancy there is 25% of the lease remaining, so you would expect to pay 25% of these amounts.
If you need to end your agreement early you should give as much notice as you can. The landlord or agent must take all reasonable steps to find a replacement tenant as soon as possible. The more you can do to help, the less you may have to pay. You should make it as easy as possible for the landlord or agent to show the premises to potential new tenants.
If you are concerned that it is taking a long time to find a new tenant, you can check that the landlord or agent is trying to relet the property. Check the agent's website and their list of available rental properties.
The landlord and agent must try to keep your costs to a minimum. For example, if they do anything to make it harder to find a new tenant (such as asking for a higher rent or unreasonably rejecting potential tenants) you may not have to pay the full amount they are asking.
Once the new tenant is found the landlord or agent will request payment for the amount you owe. If you don't pay or if you disagree with the amount, the landlord or agent will usually claim from your bond or apply to the Consumer, Trader and Tenancy Tribunal. Be aware that if you owe more money than the bond your name could be listed on a tenancy database. Such listings can make it difficult to rent again anywhere in Australia.”

Se o contrato for por prazo determinado e vc quiser sair justo no fim do contrato, ainda assim tem que dar 14 dias de aviso prévio. Se quiser sair depois do período do contrato, quando ele já está vigorando por prazo indeterminado, o aviso prévio tem que ser de 21 dias.


Cláusulas proibitivas no contrato de aluguel: alguns itens são proibidos de constar do tenancy agreement. São eles:

“These are terms which would:
• require the tenant to have the carpet professionally cleaned, or pay the cost of such cleaning, at the end of the tenancy (except as part of a separate arrangement to allow the tenant to keep a pet on the premises)
• require the tenant to take out any form of insurance, such as home contents or public liability insurance
• exempt the landlord, agent or any other person from legal liability for any negligent act or omission
• require the tenant to pay a higher rent, a penalty or some other form of damages if they breach the agreement
• give the tenant a reduced rent or rebate for not breaching the agreement or
• require the tenant to use the services of a particular person or business to carry out their obligations under the agreement, such as a nominated lawn mowing or pool cleaning company.”

Detalhe que o primeiro item eu já vi exigirem de um amigo, e eu sequer sabia que era ilegal. Também é ilegal cobrarem qualquer taxa pela assinatura do contrato em si ou pela cópia deste que tem que ser entregue ao inquilino.



Basicamente acho que é isso, tem muito mais coisa envolvida, claro. Na dúvida vc pode consultar o departamento de Fair Trading, e o próprio site deles vale a pena a leitura por ser bem completo e ter vários modelos de formulários. Outro site interessante é esse, que foi inclusive onde eu peguei um modelo de aviso prévio. Esse último site tem também informações sobre "share housing".